Навигация: Главная Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования Нестандартные риски

Нестандартные риски

В дополнение можно отметить, что кредитные риски увеличива­ются или уменьшаются в зависимости от многих других критериев и показателей. В частности, от видов собственности на недвижимость, принадлежности заемщиков к той или иной профессии. Здесь также нельзя буквально переносить западные зависимости, например, имеющие место в США, к группам риска в России.
В России складывается ситуация, когда только предпринимательский класс (хотя часто и с непредсказуемым бизнесом) может вос­пользоваться услугами ипотечного кредита, а государственные и муниципальные служащие, другие группы населения лишены этой возможности. Кроме того, массовая застройка многоэтажными домами (как основной вид российского жилья) будет базовой для развития ипотечного кредитования. Поэтому должны вырабатываться свои технологии под нашу российскую действительность, проводиться свой специальный банковский маркетинг, андеррайтинг и на их основе разрабатываться специальные стандарты ипотечного кредитования.
Необходимо остановиться еще на одном вопросе кредитного риска, в большей степени присущем сегодня России, — риске невозможности кредитора обратить взыскание на залог. Именно поэтому столь популярным сегодня стало на Западе применение второго кредита, последующего кредита, нового кредита, зачет старого и т.д., новых технологий рефинансирования, дающих возможность продлить сро­ки кредитования, пересчитать кредит в соответствии с новой стоимостью недвижимости, а следовательно, уменьшить взносы, процент­ные ставки, то есть дать возможность заемщику расплатиться с кредитором.

Современное российское законодательство нашло некий компромисс и допускает дополнительно к судебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество внесудебный порядок (без об­ращения в суд) на основании нотариально удостоверенного соглаше­ния между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипо­теки в соответствии со статьями 51 и 55 Закона об ипотеке. Имущест­во, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов (ст. 56). Российский закон предусматривает приобретение залогового имущества залогодержателем (ст. 55) для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, путем заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя. В указанном соглаше-

нии есть исключение: не может быть предусмотрено приобретение за­ложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки яв­ляется земельный участок (подп. 2 п, 3 ст. 55).
В соответствии со статьей 78 Закона об ипотеке обращение взы­скания на заложенное жилье не является основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единственным. В этом случае с залогодателем и членами его семьи заключается договор найма. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоэтажных жилых домах проживающие в них собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобрете­ния квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье, если он и члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке обязательство освободить жилье в случае обращения на него взыскания.
Несмотря на то, что законодательство (ГК РФ, ГПК РФ и Закон об ипотеке) предусматривает реализацию недвижимости, выселение заемщика, соответствующая судебная практика отсутствует. Это одна из причин, почему счет на действительно ипотечные кредиты идет на единицы, и банки не предоставляют ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор. Проблематичность принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (обращение взыска­ния на заложенное имущество, выселение заемщика) делает ипотеч­ные кредиты сверхрискованными. Именно поэтому вместо реальной ипотеки наибольшее распространение получили схемы кредитования под названием «продажа жилья в рассрочку» или заключение с заем­щиком договора аренды жилого помещения с правом его выкупа в дальнейшем (договор аренды с правом выкупа). Необходимо отме­тить, что должна быть выработана четкая система взыскания имуще­ства, а также схема внебанковской реализации заложенного заемщиком банку имущества. Планируется, что этим будут заниматься ком­мерческие структуры, имеющие лицензию Минюста России. Такие организации уже существуют.
Следует отметить еще один момент. Российское законодательство позволяет заемщику выполнять денежные требования кредитора (за­логодержателя) только из стоимости заложенного имущества. Сейчас, когда еще не сформировалась реальная стоимость недвижимости в России, это в какой-то степени может защитить заемщика от общих экономических встрясок. С другой стороны, кредитор может получить удовлетворение по обязательствам заемщика за выданный кредит только исходя из стоимости недвижимого имущества, что препятствует становлению института ипотеки. Обычно падение стоимости недвижимости приводит к росту отказов заемщиков от выплат по кредиту, что еще больше снижает ликвидность недвижимости и дает дополнительное падение цен. Эти вопросы серьезно сдерживают ста­новление кредитного института, требуют более тщательного и осторожного подхода со стороны кредиторов.
Когда удовлетворение денежных требований ввиду падения стоимости недвижимости будет проблематичным, возрастет вероятность признания судом недействительности соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований кредитора (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке). Эти положения законодательства, защищающие заемщиков, будут сильно влиять на выдачу ипотечного кредита.

 
Новости
Абрамович объединит три таунхауса на Манхэттене в пятиэтажный дом
В свободный доступ попали изображения и схемы нового особняка Романа Абрамовича в Нью-Йорке. Детальную презентацию
Коттеджные городки под Киевом ждет массовая реконцепция
Большое количество коттеджных городков под Киевом нуждаются в реконцепции, иначе их будет сложно продать даже по
Депутаты завалили суды исками из-за жилья
Бывшие помощники народных депутатов, которые были уволены в связи с досрочным прекращением полномочий Верховной Рады VII


Московские власти начинают борьбу с долгостроями
В 2010 году в Москве, по данным Росстата, введено 1,77 млн кв. метров жилья, что на 34% меньше, чем в 2009 году. В связи с этими
Ипотека-2011: игра на понижение ставок
После провала в 2009 году рынок показывает отличные темпы роста. По некоторым ипотечным программам можно отметить
Почему банки отказывают в кредитах и как этого избежать?
Даже если вы по всем параметрам выглядите в глазах банка надежным заемщиком, отказ в выдаче кредита не исключается Высокая


Последние материалы
Популярные статьи
 
2011 - 2016 ipotekacongress.ru