Навигация: Главная Оформление договора ипотечного жилищного кредитования Обязанности нотариуса при удостоверении договора ипотеки

Обязанности нотариуса при удостоверении договора ипотеки

При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор. Если имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать зна­чения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, то нотариус откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным или ограничен­но дееспособным/При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в п. 1 ст. 281 ГПК РФ, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспо­собным, а также прорит сообщить ему о принятом решении. В зави­симости от принятого этим лицом (организацией) решения нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее совершение до рассмотрения дела судом.
При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон — юри­дическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность. Юридическое лицо действует на основании устава, учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совер­шаемая сделка соответствовала целям деятельности, предусмотрен­ным в учредительных документах юридического лица, и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или по­ложением. Если устав подлежит регистрации, нотариус при удосто­верении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.
Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособно­сти и поэтому специально не проверяется. Но поскольку юридические лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц выписки из протокола об их из­брании, распределение обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например, представители правлений, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уставу. Если но нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействительной.

Например, в Президиуме ВАС РФ рассматривался протест председателя ВАС РФ на решение ВАС Республики Саха о признании недействительным договора о залоге имущества, заключенного меж­ду банком «Инфробанк» и АОЗТ «ЯПВТИ».
Между коммерческим банком «Инфробанк» и АОЗТ «ЯПВТИ» был заключен договор залога имущества акционерного общества в обеспечение возврата кредита. Договор залога со стороны залого­дателя подписан председателем правления акционерного общества, действующим, как указано в договоре, на основании устава. Между тем, как усматривается из устава АОЗТ «ЯПВТИ», председатель правления не наделен полномочиями совершать такие сделки. Следовательно, договор о залоге недвижимого имущества следует считать недействительным.
При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого явля­ются юридические лица, нужно также руководствоваться норматив­ными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается в отдельных случаях, к компетенции какого органа относятся принятие решения о залоге имущества. На практике договор ипотеки, заключенный на основании решения не­компетентного органа юридического лица, должен быть признан недействительным.
Так, Высшим Арбитражным Судом РФ рассматривался спор между Курганским банком Сбербанка России и акционерным общест­вом «Фирма «Курганоблснаб» о недействительности сделок по кредиту и залогу недвижимого имущества. При заключении договора предприятие-заемщик представило в банк доказательства наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол общего собрания акционеров от 24 июня 1994 года о делегировании совету директоров права распоряжения имуществом акционерного общества, составляющим более 10% его активов.
Однако вопросы, отнесенные Законом об акционерных общест­вах к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов общества (ст. 103 ГК РФ). Законом также не предусмотрена возможность делегирования полномочий общего собрания акционеров совету ди­ректоров. Согласно Типовому уставу ОАО к исключительной компетенции собрания акционеров относится принятие решений о порядке сдачи в аренду или ином распоряжении имуществом общества, составляющим более 10% его активов. В связи с этим договор зало­га не соответствует требованиям закона, и эта сделка является ничтожной.

По завершении проверки правосубъектности лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует представления ими правоустанав­ливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущество.
Подтверждающие документы на жилой дом или квартиру:

  • справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен пол­ностью;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан;
  • договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на на­следство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству;
  • решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой дом.

Документами, устанавливающими права на земельные участки, являются:

  1. решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в компетенции которого находится право принятия данного правового акта;
  2. договор продажи недвижимости;
  3. договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных уча­стков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;
  4. договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпри­нимательской деятельности;
  5. договор дарения;
  6. свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  7. свидетельство о праве на наследство и др.
 
Новости
Участникам АТО вместо земли в Киеве выплатят финансовую компенсацию
Киевские власти разрабатывают механизм выделения участникам АТО-киевлянам материальных компенсаций, вместо выделения
Под Киевом не продается коттеджное жилье
Большое количество коттеджных городков под Киевом нуждаются в реконцепции, иначе их будет сложно продать даже по
Коттеджные поселки Екатеринбурга начали конкурировать за наличие лучшей инфраструктуры
В Екатеринбурге сформировался большой отложенный спрос на недвижимость за городом, признаются местные застройщики и


Московские власти начинают борьбу с долгостроями
В 2010 году в Москве, по данным Росстата, введено 1,77 млн кв. метров жилья, что на 34% меньше, чем в 2009 году. В связи с этими
Ипотека-2011: игра на понижение ставок
После провала в 2009 году рынок показывает отличные темпы роста. По некоторым ипотечным программам можно отметить
Почему банки отказывают в кредитах и как этого избежать?
Даже если вы по всем параметрам выглядите в глазах банка надежным заемщиком, отказ в выдаче кредита не исключается Высокая


Последние материалы
Популярные статьи
 
2011 - 2016 ipotekacongress.ru