Навигация: Главная Оформление договора ипотечного жилищного кредитования Понятие и признаки ипотечного банка

Понятие и признаки ипотечного банка

Ипотечный банк — это кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости — земли ,и строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций — долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.
Сегодня ипотечные программы имеют более 50 банков. С заго­родной недвижимостью работдют только 13 из них. А все от того, что и без того сложная ситуация на рынке ипотечного кредитования усугубляется несовершенством местного законодательства в этой сфере. При этом часть банков выдвигают дополнительные требова­ния: некоторые соглашаются кредитовать лишь корпоративных кли­ентов, другие работают только со своими клиентами — теми, кто имеет в этих банках счета.
Некоторые банки имеют единые условия для городских и загород­ных объектов. Например, в Сбербанке кредиты выдаются под 11% в валюте или 18% в рублях для всех видов недвижимости. Другие кредитные организации варьируют условия в зависимости от разных деталей. Московский филиал петербургского Промстройбанка выда­ет ипотечные кредиты на стадии строительства под 16% в валюте. Ес­ли же дом уже готов, процентная ставка составляет 13% для заемщи­ков с официальными доходами и 14% — для граждан, которые не в состоянии предъявить документарное подтверждение своих доходов. А банк «Метрополь» практикует ломбардное кредитование под имеющуюся недвижимость и не интересуется целью, для которой кредит берется. Их ставки составляют от 12% до 18% годовых в ва­люте, для своих клиентов — 10%. Власти приписывают ипотечному кредитованию «уникальные возможности» по решению жилищной проблемы и сулят нам бум ипотечных кредитов. По мнению аналити­ков, объем ипотечных кредитов, выданных населению к 2010 году, может составить от 427 млрд до 444 млрд рублей — это более 5% всего кредитного портфеля банков. Прогнозы банков не так оптимистичны: реализовать весь потенциал по ипотеке они не торопятся. Так что отнюдь не все желающие могут быть облагодетельствованы ипотечными кредитами.
Ипотекой или ипотечным кредитованием сегодня принято назы­вать сделки купли-продажи с залогом имущества, нацеленные на по­лучение прибыли. В случае с жильем это выглядит примерно так: клиент в счет кредита осуществляет первоначальный взнос банку, за­логом по обеспечению этого кредита служит, например, квартира, которую банк продает, если клиент не выплатит кредит в срок. Тем самым банк компенсирует оставшиеся 70 — 90% своих кредитных средств, переданных по договору ипотеки, хотя это не возмещает банку другие возможные убытки. К числу возможных убытков банка можно отнести:

  1. недополученные банком проценты по кредиту;
  2. риск невосполнения потерь банка по кредиту в случае падения цен на жилье.

Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, и нет ника­кой гарантии, что на момент утраты клиентом платежеспособности (это может произойти и через пять, и через десять лет) жилье не по­дешевеет. В подобной ситуации банк будет нести большие убытки.
Чтобы избежать подобной ситуации, банки из-за отсутствия четкого законодательного регулирования пытаются подстраховаться за счет залогового покрытия, страхования рисков и процента на предоставление кредита. Так, например, к будущим кандидатам банки предъявят довольно суровые требования. Потенциальный потреби­тель ипотечного кредита — это россиянин с официальным доходом, равным по московским меркам не менее 30 тысяч рублей в месяц. Кроме того, чтобы «понравиться» банку, помимо кредитоспособности необходимо обладать и начальным капиталом, составляющим 10 — 30% от стоимости квартиры. Даже если банки и снизят проценты по кредиту, как это обещают аналитики, сумма долга все равно останется для граждан чувствительной, но такое снижение само по себе на данном этапе маловероятно.
Сегодня в России недоступность ипотечных кредитов для населе­ния объясняется размером первого взноса, который, как правило, составляет 20 — 30% от стоимости жилья и неподъемными процентами по кредиту. Таким образом, как уже было сказано выше, банки защищают себя от возможного невозврата кредитов. По данным Центробанка, на 1 января 2003 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33% к общей сумме задолженности.
На отечественном ипотечном рынке спрос значительно превышает предложение (вместо необходимых 332 млрд рублей банки готовы предоставить максимум 53 млрд), поэтому в ближайшее время вряд ли возможно снижение процентных ставок по кредитам. Дело в том, что ипотечный банк хочет получить в залог как можно большую сумму, чтобы снизить свои риски в случае невозврата кредита. Кроме того, нестабильность доходов большинства россиян не дает полной уверенности в завтрашнем дне, а это означает, что все долгосрочные банковские кредиты, в случае снижения процентных ставок по ним, станут слишком рискованными для самих банков. На сегодняшний момент все обеспечение, которым располагает банк, состоит из стра­ховых выплат и завышенного процента по договору.
По данным Банка России, в 2003 году просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила всего 0,33% к общей сумме задолженности. Однако считается, что по мере роста доступности ипотеки это соотношение может существенно вырасти, поэтому уча­стники рынка и ждут гарантий,; как от государства, так и от страхов­щиков. «Процент по кредитам будет на 5 — 6% выше, чем по депозиту, если государство не возьмет на себя погашение части процентов за счет бюджетных средств. Банки предпочитают короткие кредиты, так как под долгосрочные им нужна уверенность в виде госгаран-тии»1. Чтобы избежать подобной ситуации, кредитные организации во всем мире уже давно самостоятельно страхуют собственные риски, что добавляет к схеме еще одного участника — страховые компании, которые также заинтересованы в получении прибыли.

 
Новости
Самый дорогой дом Подмосковья оценили в 25 миллионов долларов
Самой крупной сделкой, заключенной в 2012 году на рынке элитного загородного жилья в Подмосковье, стала продажа за 25
Подводные коттеджи построят в Финляндии
Архитектор Даниэль Андерссон разработал проект подводного коттеджа «Айсберг» по заказу финской компании Alands Hotell&
Елена Проклова и ее недвижимость в Сочи
В одном из выпусков Пусть говорят Елена Проклова показала свою квартиру в Сочи. Изначально, Елена купила здесь


Московские власти начинают борьбу с долгостроями
В 2010 году в Москве, по данным Росстата, введено 1,77 млн кв. метров жилья, что на 34% меньше, чем в 2009 году. В связи с этими
Ипотека-2011: игра на понижение ставок
После провала в 2009 году рынок показывает отличные темпы роста. По некоторым ипотечным программам можно отметить
Почему банки отказывают в кредитах и как этого избежать?
Даже если вы по всем параметрам выглядите в глазах банка надежным заемщиком, отказ в выдаче кредита не исключается Высокая


Последние материалы
Популярные статьи
 
2011 - 2016 ipotekacongress.ru