Навигация: Главная Жилищное право РФ Проблемы формирования рынка доступного жилья в России

Проблемы формирования рынка доступного жилья в России

Прежде чем говорить о рынке, его состоянии, необходимо определить, что же такое рынок? Есть достаточно много определений рынка, однако большинство из них сводится к следующему: "рынок - это среда для совершения различных сделок". Примерно такое определение содержится в последней редакции Международных Стандартов Оценки, а оценщики достаточно трепетно относятся к введению базовых определений. Не подвергая сомнению правомерность данного определения, а также его согласованность с определениями рынка из большинства трудов по экономике, отметим, что это определение отражает одну из основных целей участников рынка, то есть данное определение рынка сделано с позиций целевого подхода.

Общеизвестно, что наиболее универсальным подходом к решению большинства задач, стоящих перед человеком или сообществом людей является системный подход, а одной из фундаментальных основ человеческой деятельности является принятие управленческих решений. По мнению российских экспертов, более корректным является следующее определение рынка: "рынок - это сложная социальная система". Почему рынок является именно социальной системой? Ответ на этот вопрос достаточно прост - принято считать, что решения человек принимает в трех основных системах. Это, в порядке возрастания сложности, техническая система, биологическая система и система социальная.

Оставим пока вышеприведенное определение без подробной расшифровки выполняемых системой функций, однако отметим, что в первом приближении любой рынок, как социальную систему, можно представить в виде совокупности следующих подсистем:

управляющей подсистемы,

производственной подсистемы,

подсистемы оказания услуг.

Подобное представление любого рынка является вполне корректным, поскольку отражает его основные функции, а не цели его участников.

При использовании этого подхода анализ состояния рынка становится более структурируемой задачей, область решения которой в основном определяется деятельностью управляющей подсистемы рынка. На нарождающемся рынке состав управляющей подсистемы включает в себя властные структуры различных видов и уровней. Управляющая подсистема рынка фактически формирует рынок с помощью проводимой ею денежно-кредитно-финансовой и налоговой политики, а также с помощью норм действующего законодательства и подзаконных актов.

Существующие в настоящее время "правила игры" на рынке жилья (включая и строительство), в значительной мере являются результатом принятия так называемого "жилищного пакета" федеральных законов, направленным, согласно официальным заявлениям высокопоставленных представителей власти, на "формирование рынка доступного жилья". Вместе с тем, 2006 год показал, что введенные изменения привели к дестабилизации ситуации на рынке жилья. Большинство экспертов рынка считает, что по итогам года зафиксировано сокращение объемов строительства жилья минимум на 15%. То есть практические результаты принятия "жилищного пакета" федеральных законов привели к диаметрально противоположному результату, относительно декларируемых этими законами целей.

Вместе с тем, наибольшую дестабилизацию на рынке внесли нормы Федерального закона об участии в долевом строительстве. Можно допустить, что принятие этого закона в столь жесткой редакции по отношению к застройщикам и столь гуманной к инвесторам произошло не случайно. Напомним, что этот закон в статусе законопроекта, принятого в первом чтении, представлял из себя набор "косметических" поправок в нормы действующего законодательства и не нес в себе радикального изменения "правил игры" для застройщиков. Однако уже вторая редакция этого законопроекта, принятая во втором и третьем чтениях в конце декабря 2004 года, представляла из себя полноценный федеральный закон в ныне действующей столь радикальной редакции.

В современных экономических условиях оптимальное развитие ипотеки, и, прежде всего, жилищной ипотеки, способно повысить не только темпы экономического роста ВВП, но и обеспечить большую занятость трудоспособного населения, что достаточно важно для страны, которая во все большей степени приобретает статус поставщика сырья и продукции с незначительным числом промышленных переделов на мировом рынке, а также потребителя широкого спектра зарубежных товаров и услуг:

Вместе с тем, действия управляющей подсистемы рынка пока сложно назвать не то что оптимальными или эффективными, но даже удовлетворительными. Например, такой важнейший институт рынка, как жилищная ипотека, вот уже более 8 лет находится в "эмбриональном" состоянии, за счет которого темп роста количества ипотечных кредитов, выдаваемых за год, некоторые специалисты представляют "ипотечным бумом":

Для законодательного обеспечения формирования рынка доступного жилья в России в декабре 2004 г. Государственной Думой Федерального Собрания РФ было принято 27 законов, среди которых ипотека занимает центральное место, официально признаваясь российским законодателем чуть ли не панацеей от всех жилищных проблем.

Проект Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2005-2008 годы) определил стратегию формирование рынка доступного жилья. Это направление законодательно обеспечено пакетом соответствующих законов, с принятием которых собственники получают реальную ответственность за свое жилище. Расширяются возможности людей улучшать свои жилищные условия, опираясь на собственные ресурсы, за счет интенсивного развития системы кредитования. Граждане получают непосредственный доступ к управлению жильем, смогут активно влиять на улучшение качества жилья и коммунальных услуг. Должно быть обеспечено финансовое оздоровление жилищно-коммунального комплекса посредством установления правил привлечения частного капитала в сферу жилищного строительства, предоставления услуг населению, снижения за счет частных инвестиций нагрузки на бюджеты органов местного самоуправления и субъектов РФ. В целях сбалансирования работы всей системы власти и ее более полного соответствия принципам федеративного государства в последнее время приняты ключевые законы по разграничению предметов ведения и полномочий между различными уровнями публичной власти в России.

Теперь это отражено и в жилищном законодательстве. В нем определены виды жилищного фонда, полномочия всех собственников и их ответственность за эксплуатацию и сохранность жилья. Это крайне важно для финансового оздоровления отрасли, поддержания жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства в нормальном состоянии. Четко очерчиваются границы и правила, в соответствии с которыми собственник может распоряжаться жильем: использовать его в качестве залога, при получении кредита; совершать переустройство и перепланировку; осуществлять перевод жилого помещения в нежилое и наоборот. Определяются механизмы управления жильем. Большое внимание в пакете законов уделено вопросам обращения взыскания на жилое помещение. Урегулированы процедуры регистрации прав на недвижимость и защиты прав собственников.

Завершается процесс бесплатной приватизации жилья (до 1 марта 2010 г.), что необходимо для сохранения фонда социального жилья, которое становится важным элементом поддержки уязвимых групп населения и малоимущих граждан. Упрощается система предоставления жилья по договору социального найма, становится более прозрачной для населения. Установлена жесткая ответственность за своевременную оплату жилья и коммунальных услуг для собственников и нанимателей.

В то же время за адресными жилищными субсидиями закрепляется функция поддержки нуждающихся в ней граждан при оплате жилья и коммунальных услуг, что сокращает возможности неэффективного и не целевого расходования средств, необходимых для обеспечения работы жилищно-коммунального хозяйства.

Принятые законы устанавливают ответственность руководителей всех уровней за формирование тарифной политики, соответствующей потребностям бесперебойной работы коммунального хозяйства. Это должно способствовать финансовому оздоровлению жилищно-коммунального комплекса. В соответствии с принятыми законами основной задачей, заявленной в рассматриваемом проекте Программы, является развитие институтов инфраструктуры рынка жилья и стимулирование жилищного строительства.

В качестве индикаторов достижения поставленных целей в проекте Плана действий даны: конкретные объемы жилищного строительства; жилищных кредитов, выданных населению; обеспеченность жильем. В качестве индикатора предполагается использовать также и размер ветхого и аварийного жилищного фонда. Но конкретных параметров по этому показателю, выраженных в цифрах, в проектах Программы и Плана по не приводится, что может негативно сказаться на решении этой проблемы.

Необходимо подчеркнуть, что в настоящее время ясно обозначились серьезные проблемы в жилищно-коммунальной сфере. Первая - это рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Цены в ЖКХ в последние годы росли ускоренными темпами.

Существенный рост тарифов отмечался на большинство видов жилищно-коммунальных услуг. Так, плата за отдельные виды жилищных услуг увеличилась на 8,6-11,4%. Коммунальные услуги в среднем стали дороже на 9,7%, в том числе плата за водоснабжение и канализацию выросла на 13,1%, газ сетевой - на 11,3%, услуги электроснабжения - на 11,0%. В ряде территорий жилищно-коммунальные услуги подорожали почти на 30%. В 2005 году возникла социальная напряженность в ряде регионов из-за повышения цен на жилье и коммунальные услуги.

Вторая проблема - это несоответствие доходов большей части населения требованиям, которые предъявляет рынок жилья и коммунальных услуг. В соответствии с новым Жилищным кодексом и другими законами тарифы на жилищно-коммунальные услуги могут существенно различаться не только в пределах страны, но и в пределах субъекта Российской Федерации. Это будет способствовать ускорению процесса дифференциации поселений по уровню доходов проживающих в них граждан, что является отрицательным социальным явлением, как показывает опыт стран, где это произошло.

Требует совершенствования система предоставления адресной социальной помощи населению, в том числе в части упрощения процедуры предоставления гражданам субсидий. Недостаточно стабильная ситуация на рынке труда и невысокая заработная плата ставит под вопрос возвратность кредитов, а значит возможен рост числа граждан, которые будут лишаться жилья, отданного в залог под получение кредитов на строительство жилья.

Третья проблема - это узкие места в организации и финансировании отрасли. Очевидно недостаточное финансирование технического обновления отрасли. Имеется острая нехватка высококвалифицированных кадров и менеджеров в жилищно-коммунальном хозяйстве. Низкая заработная плата работников жилищно-коммунального комплекса препятствует обеспечению качества услуг. Необходимо дополнить проекты Программы и Плана мерами, направленными на решение указанных проблем, особенно по совершенствованию и развитию социальной поддержки населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства*(9).

 
Новости
Дом, в котором жил Франц Кафка, превратят в многоквартирное здание
Особняк Франца Кафки, который является памятником архитектуры и находится в пражском районе Старе-Место, ожидает
Новшества «коммуналки» в Киеве: что нас ждет зимой
Киев активно готовится к началу отопительного сезона. Все столичные дома обещают оснастить тепловыми счетчиками, а снимать
Родственник нардепа незаконно приобрел землю стоимостью 68 млн грн
Обуховская районная государственная администрация в 2009 году, за счет земель водного фонда, передала в собственность трем


Московские власти начинают борьбу с долгостроями
В 2010 году в Москве, по данным Росстата, введено 1,77 млн кв. метров жилья, что на 34% меньше, чем в 2009 году. В связи с этими
Ипотека-2011: игра на понижение ставок
После провала в 2009 году рынок показывает отличные темпы роста. По некоторым ипотечным программам можно отметить
Почему банки отказывают в кредитах и как этого избежать?
Даже если вы по всем параметрам выглядите в глазах банка надежным заемщиком, отказ в выдаче кредита не исключается Высокая


Последние материалы
Популярные статьи
 
2011 - 2016 ipotekacongress.ru