Навигация: Главная Ипотечное жилищное кредитование в России Возникновение ипотеки в силу закона (законная ипотека)

Возникновение ипотеки в силу закона (законная ипотека)

В каждом правиле есть исключения, так и ипотека может возникнуть и в случае, когда договор об ипотеке, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимости, отсутствует. Специфика такого вида ипотеки позволяет говорить об особой разновидности ипотеки — ипотеки в силу закона (законной ипотеки).
Разграничение данного вида ипотеки предусмотрено и в Гражданском кодексе, согласно которому залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.
Фактически законодатель видит возможность возникновения залога при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в обоих случаях при наличии указанных в законе обстоятельств.
В первом случае речь идет о договорной ипотеке, которая возникает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее установление, и других юридических фактов.
Во втором случае — о законной ипотеке, которая возникает при наличии определенных законом юридических фактов, при отсутствии волеизъявления сторон на установление ипотеки, то есть закон­ная ипотека возникает при двух условиях:

  • в силу обстоятельств (юридических фактов), указанных в законе, а не в силу закона;
  • в числе этих обстоятельств отсутствует договор об ипотеке.

Для договорной ипотеки определяющее значение имеет факт государственной регистрации, с момента которой она считается возникшей. Законная ипотека считается возникшей при наступлении ука­занных в законе обстоятельств, а ее государственная регистрация не предусмотрена, и, соответственно, не носит правоустанавливающего характера. Именно это формальное различие приводит к возникновению множества скрытых, негласных ипотек, допускающих возможность двойных продаж недвижимости.
Кроме того, законную ипотеку можно разделить на два вида: императивную и диапозитивную.
Первая возникает помимо воли сторон в силу императивных норм закона. Например, по договору ренты получатель ренты, безусловно, приобретает право залога на передаваемое по договору имущество.
Диспозитивная законная ипотека предполагает возможность как возникновения ипотеки, так и ее «невозникновения» по соглашению сторон. Стороны могут заранее предусмотреть, что ипотека не возникнет в силу закона.
Российское законодательство предусматривает следующие основания возникновения законной ипотеки:

  • рента;
  • удержание;
  • продажа в кредит;
  • ипотека жилых домов и квартир.

По договору ренты одна сторона — получатель ренты передает другой стороне — плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
При этом согласно пункту 1 ст. 587 ГК РФ своевременная выплата ренты плательщиком ренты обеспечивается правом залога на передаваемое имущество, которое возникает у получателя ренты. Это право возникает у получателя ренты помимо его воли и не может быть изменено по соглашению сторон.
В соответствии со статьей 584 ГК РФ договор ренты недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При этом прямых предписаний о необходимости регистрации ренты как обремене­ния недвижимости в законодательстве нет. Но поскольку пунктом 1 ст. 586 ГК РФ рента прямо признана обременением недвижимости, то на нее автоматически должно распространяться исключение, установленное пунктом 3 ст. 7 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: сведения правоустанавливающих документов об обременениях недвижимости относятся к числу открытых, то есть предоставляются любому желающему на условиях, установленных названным Законом. Это правило позволяет считать легальную ипотеку, обеспечивающую выплату рентных платежей, гласной.
Удержание представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, вправе в случае неисполнения им в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Так, согласно статье 360 ГК РФ, кредитор вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости удерживаемой вещи в объеме и в порядке, предусмотренных для требований, обеспеченных залогом. Таким образом, при отсутствии между кредитором и должником договора о залоге и при наличии обстоятельств, указанных в законе — неисполнение должником в срок своего обязательства, у кредитора возникает право залога на удерживаемую вещь.

Одновременно возникает вопрос, может ли недвижимость быть удерживаемой вещью? Удерживать можно только ту вещь, которой владеешь, то есть вещь, которая фактически находится у тебя. Поскольку недвижимым имуществом является имущество, которое неразрывно связано с землей, то возможность удержания такого имущества является противоестественной

Продажа в кредит предполагает оплату товара через определен­ное время после его передачи покупателю. При этом согласно пункту 5 ст. 488 и пункту 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не предусмотрено договором. Данная норма распространяется на все виды недвижимости, которые могут быть предметом купли-продажи.
При этом залог недвижимого имущества, проданного в кредит, является закрытой информацией для третьих лиц, поскольку заинтересованное лицо не может получить информацию о том, что конкретная недвижимость является проданной в кредит и задолженность еще не погашена, поскольку такие сведения не являются открытыми для неограниченного круга лиц.
Согласно пункту 3 ст. 7 Закона о регистрации, содержание пра­воустанавливающих документов может быть раскрыто лишь ограниченному кругу лиц. Это означает, что заинтересованное лицо лишено возможности установить, имеется ли в договоре купли-продажи не­движимости условие о рассрочке оплаты, и соответственно, о нали­чии обременения недвижимости залогом. Более того, даже если заин­тересованное лицо знает об условии оплаты в рассрочку, то вывод о наличии обременения будет все равно предположительным, посколь­ку сведения об исполнении обязательств не вытекают из договора.
Таким образом, ипотека недвижимого имущества, возникающая в силу закона, может нести порой и неблагоприятные последствия в силу своей негласности.
Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации либо за счет целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, возникает в соответствии со статьей 77 Закона об ипотеке без какого-либо дополнительного соглашения.
Федеральный закон об ипотеке предусматривает установление залога недвижимости, которое обеспечивает кредитное обязательство банка, кредитной организации или иного заемщика. В таком .случае право залога возникает у заемщика с момента регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.
Гражданское законодательство не предусматривает такого вида купли-продажи квартиры (жилого дома) за счет кредита банка. Поэтому в случае если стороны самостоятельно не предусмотрят в договоре источник средств на приобретение жилья, то договор купли-продажи недвижимости будет зарегистрирован в соответствии с законом, но без упоминания права залога. При этом заемщик не теряет свое право залога и без регистрации, однако для третьих лиц такая ипотека является в большинстве случаев негласной. Вместе с этим следует отметить, что закон предоставляет сторонам возможность предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры (жилого дома) отсутствие ипотеки как таковой: «Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные в собственность на средства кредита банка или иной органи­зации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры».
Таким образом, исходя из положений закона можно сказать, что только в отношении законной ипотеки, о6еспечивающей выплату ренты, а также ипотеки, в отношении недвижимости, которой кредитор владеет на праве удержания, существует гласность ипотеки. В остальных случаях ипотека является негласной и возникает она вне зависимости от государственной регистрации, что, в свою очередь, не защищает права и законные интересы третьих лиц, которые могут выступать сторонами в последующих сдеоках отчуждения недвижимого имущества. На практике отсутствие требования государ­ственной регистрации в отношении законной ипопотеки и отсутствие ее в качестве обязательного элемента договора купли-продажи недвижимости в рамках ипотечного жилищного кредйтования может при­вести к массовому нарушению прав граждан.

 
Новости
Под Тернополем построят коттеджный городок для воинов АТО
Об этом рассказал начальник Главного управления Госземагентства в Тернопольской области Виктор Мартынюк. На
Хотите дом в Финляндии? Тогда вам в коттеджный поселок Juvan Keisar
Коттеджный поселок «Княжеский», который строит в Финляндии компания «Вереск», – это традиционный уклад европейской
В Австралии построят небоскреб в форме тела Бейонсе
Австралийская архитектурная компания Elenberg Fraser получила разрешение на строительство 226-метрового небоскреба Premiere Tower в


Московские власти начинают борьбу с долгостроями
В 2010 году в Москве, по данным Росстата, введено 1,77 млн кв. метров жилья, что на 34% меньше, чем в 2009 году. В связи с этими
Ипотека-2011: игра на понижение ставок
После провала в 2009 году рынок показывает отличные темпы роста. По некоторым ипотечным программам можно отметить
Почему банки отказывают в кредитах и как этого избежать?
Даже если вы по всем параметрам выглядите в глазах банка надежным заемщиком, отказ в выдаче кредита не исключается Высокая


Последние материалы
Популярные статьи
 
2011 - 2016 ipotekacongress.ru